법인 아파트 팔때 알아야 할 세금, 부가세, 법인세, 종부세 쉽게 설명! (+대행 바로가기)
아파트 투자, 이제 법인으로 해야 할까요? 요즘 부동산 투자에 관심이 많으신 분들 중 법인을 설립해 아파트를 매수하거나 매도하는 분들이 늘고 있습니다. 하지만 법인이 아파트를 보유하거나 양도할 때 발생하는 부가세, 법인세, 종합부동산세(종부세)까지 고려하지 않으면 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 이런 고민을 하고 있으시다면 깔끔히 해결해드리겠습니다.
법인이 아파트를 팔 때 부가세(부가가치세)는 어떻게 되나요?
- 법인은 사업자로 보기 때문에 아파트를 팔면 세금(부가세)을 내야 합니다.
- 부가세는 거래금액의 10%나와요.
- 하지만 전용 85㎡ 이하의 작은 아파트(국민주택 규모)를 팔면 부가세를 안 내도 됩니다!
- 부가세 계산할 때는 거래금액을 ‘토지’와 ‘건물’로 나눠야 해요. 토지는 부가세가 없고, 건물에만 부가세를 붙이거든요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 누가 내나요? | 법인(사업자) |
| 세율 | 거래금액의 10% |
| 면제 조건 | 전용 85㎡ 이하 주택(국민주택) |
| 주의할 점 | 토지(부가세 면제)와 건물(부가세 부과)로 나눠 계산 |
예를 들어
- 거래금액이 10억인 아파트(건물 비율 70%)를 팔면
→ 과세 대상 금액 = 10억 × 70% = 7억
→ 부가세 = 7억 × 10% = 7천만 원
법인이 아파트를 팔 때 법인세는 얼마나 낼까요?
- 법인은 기본적으로 이익(양도차익)에 따라 9~19%의 법인세를 냅니다.
- 그런데 주택(아파트)을 팔 때는 추가로 10%를 더 내야 합니다!
- 이유는 주택은 국민의 거주를 위한 건물인데, 법인이 투기 목적으로 보유하는 걸 막기 위해서예요.
- 단, 일부 예외 조건(예: 사업 목적에 따른 매각)에서는 추가세를 안 낼 수도 있으니 전문가 상담이 필요해요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 세율 | 기본 9~19% + 주택 양도 시 10% 추가 |
| 왜 추가되나요? | 법인의 주택 투기 방지 목적 |
| 예외 | 조건 충족 시 추가세 면제 가능 |
예를 들어
- 법인이 10억에 팔아 5억 이익을 봤다면
→ 기본 법인세 = 5억 × 19% = 9,500만 원
→ 추가세 = 5억 × 10% = 5,000만 원
→ 총 세금 = 1억 4,500만 원
법인이 아파트를 보유할 때 종부세는 얼마나 내나요?
- 종부세는 매도할 때가 아니라 보유 중(매년 6월 1일 기준) 내는 세금이에요.
- 법인은 개인보다 세율이 높고, 공제(예: 개인은 6~12억)도 없어요.
- 장기보유나 고령자 감면도 없어요. 그래서 법인이 보유하면 종부세 부담이 훨씬 커요!
| 구분 | 개인 보유 아파트 | 법인 보유 아파트 |
|---|---|---|
| 세율 | 낮음 | 높음 |
| 공제 | 1세대 1주택자 12억, 일반 6억 | 공제 없음 |
| 감면 | 장기보유, 고령자 감면 가능 | 감면 없음 |
| 결론 | 상대적으로 부담 낮음 | 종부세 부담 큼 |
예를 들어
- 법인이 시가 20억 아파트를 보유하면
→ 공제 없이 바로 종부세 과세! (개인보다 2~3배 부담될 수 있음)
법인이 아파트를 팔거나 보유할 때 꼭 챙길 것!
✅ 전용 85㎡ 이하 국민주택인지 확인하기 – 부가세 면제 가능
✅ 세금계산서 발행하기 – 일반 법인은 필수! 미발행 시 가산세 발생
✅ 토지와 건물 가격 나누어 계산하기 – 부가세는 건물에만 부과
✅ 법인세 추가 10% 피할 수 있는지 전문가 상담하기
✅ 종부세 시뮬레이션 해보기 – 법인의 종부세는 개인보다 훨씬 무겁다!
혹시 여러분도 아파트를 법인으로 보유하고 계시나요? 또는 법인 명의로 아파트를 팔 계획이신가요? 오늘부터라도 전문가 상담을 통해 부가세, 법인세, 종부세까지 꼼꼼히 계산해 보세요!
괜히 “법인이 세금 덜 낸다”는 말만 믿고 시작했다가는 오히려 큰 세금을 낼 수도 있답니다.
