현재 강원도 원주시 신축 아파트 분양권을 1채 가지고 있으며 분양가 대비 2억원정도의 시세차익이 기대되는 상황인데요. 요즘 금리인상이 되면서 부동산 상황이 좋지 않아, 기대보다 가격이 좀 빠질수도 있겠지만 실거주로 살 것이라 걱정이 없습니다. 부동산으로 돈을 좀 벌게되면서 유투브를 통해 부동산 전문가들을 고르고 골랐고 결국엔 빅데이터를 통한 수치와 거시적인 상황을 보면서 최적의 결론을 내리는 렘군님을 가장 많이 참고하고 있습니다. 많은 부동산 유투버들도 처음에 렘군님으로부터 배웠다고 말씀하시는것도 믿음이 갔습니다.
목차
1. 대구광역시 부동산 현황은 어떠한가?
2. 대구 부동산 언제 진입해야 할까? 최적의 타이밍
3. 대구 어느지역부터 검토해야 하나?
그럼 오늘은 최근에 조정지역이 해제되면서 많은 관심을 받고있는 대구 부동산에 대해 알아보도록 하겠습니다.가장 큰 관심사가 대구가 미래가 돈이 되는것은 알겠고 그럼 언제 투자해야 하는것인가? 타이밍인 것 같습니다. 먼저 대구 광역시 부동산 현황부터 알아보겠습니다.
1. 대구광역시 부동산 현황은 어떠한가?
2019년, 2020년 매매가격이 많이 올랐고 2021년 2월부터 지속적으로 빠지고 있다. 지역별로 보면 달서구, 중구가 가장 많이 빠지고 있고 1급지인 수성구는 상대적으로 덜 빠지고 있다. 청라언덕역, 죽전역이 1급지는 아니고 2급지이지만 사람들이 선호하는 곳이고 매매가격이 20%까지 빠진 곳이 보인다. 전세가격은 30% 정도 빠진 것 같다.
최근에 조정지역이 해제되면서 전입의무도 없어지고 대출도 유리해졌다. 그러나 부동산은 방향성이 있어서 갑자기 가격이 바뀌지는 않는다. 상승하고 있는 지역은 계속 상승하고 하락하는 지역은 계속 하락한다.
대구의 하락은 미분양이 많고 입주물량이 23년 3만, 24년 2만가구로 미분양 해소가 되지 않는 것이 가장 큰 문제이다. 또한 외부적으로도 금리 상승이 지속적으로 유지될 것으로 보아 상황이 좋지 않다.
부동산 전문가 렘군님은 대구 부동산이 10~20%에서 앞으로 30%까지 더 빠질것으로 예상을 하고 있다.
입주물량이 많으면 전세가가 빠질 것이고 전세가가 매매가격도 끌어 내릴 것이라고 주장한다.
2. 대구 부동산 언제 진입해야 할까? 최적의 타이밍
거품이 많이 빠졌을 때 진입해야 하는데 매매가가 거의 바닥으로 내려와야 한다. 가장 최적의 타이밍은 매매가와 전세가가 만나는 점인데 미분양이 해소되었을 때이다. 쉽게 말하면 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 높아지는 시점이 최적의 타이밍이다. 렘군님 예상으로는 2023년말, 안전하게 가면 2024년말로 예상한다.
대구 모델하우스 전화해서 로열층, 로열동을 찾는다. 로열동, 로열층은 어렵고 5층이하만 남았다. 상당직원이 불친절한다 등도 참고해보면 좋을 것 같다. 아래의 사이트를 통해 대구지역의 미분양 현황을 지속적으로 체크하는 것도 중요하다.
참고1 : 부동산 빅데이터 아파트 지인( https://aptgin.com )-> 지역분석에서 입주물량, 미분양 확인
참고2 : 대구시청 미분양 현황 ( https://www.daegu.go.kr/index.do?menu_id=00002214&menu_link=/icms/bbs/selectBoardArticle.do&bbsId=BBS_00153&nttId=577050&bbsTyCode=BBST01&bbsAttrbCode=BBSA03) -> 미분양 현황 확인(22년 5월 기준 6,816가구로 여전히 많음)
<참고자료> 충남 천안 신불당 사례
2016년~2018년간 천안에 신불당 신도시가 새로 생기면서 미분양이 많이 늘었고 천안 부동산이 아주 최악인 시기를 맞았다. 신불당뿐만 아니라 천안 모든 지역이 하락했다. 미분양이 증가하면서 전세가가 폭락하였고 매매가도 폭락하였다. 2016년~2018년동안 지속적으로 하락하였으나 미분양이 해소되면서 2019년부터는 상황이 역전되었음. 완전 상승하였음.
3. 대구 어느지역부터 검토해야 하나?
전세가율이 높아지고 미분양이 해소되는 시점이 최적의 타이밍으로 판단이 되었다. 그럼 대구 어느 지역부터 검를 해야할까? 이제부터 부동산에 대한 절대적 가치판단을 해야한다. 이 부동산이 고가 분양을 해서 미분양이 난 것인지, 심리가 없어서 미분양이 난 것인지 판단이 필요하다. 또한 인근에 있는 지역아파트가 전반적으로 고평가가 아닌지 유사한 인구, 체급의 다른 지역과 비교도 필요하다. 리스크가 사라졌는지 확인이 필요한 것이다.
입지를 모르면 절대 가치판단을 할 수 없다. 그 지역의 입지별 가격분석을 해야한다. 1급지는 입지가 가장 좋은 곳은 수성구이고, 1.5~2급지 중에서 많이 빠진 청라언덕역, 죽전역이 선호되는 곳도 있다. 특히나 그 인근 지역에 입주가 많아서 타격을 많이 받은 곳이라면 관심을 기울여야한다.
수익률이나 가성비는 가격이 많이 빠진곳이 유리하겠지만 안전성을 1급지가 낫다고 본다. 부동산 투자하는 아주 최악의 시점이지만 어떤 상황에서도 기회를 찾아볼 수 있다. 준비된 사람에게만 기회가 오듯 2023년, 2024년에 투자를 할지라도 지금부터 부지런히 임장을 다니고 기회를 놓치지 않았으면 좋겠다.
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