법인 아파트 팔때 알아야 할 세금, 부가세, 법인세, 종부세 쉽게 설명! (+대행 바로가기)

아파트 투자, 이제 법인으로 해야 할까요? 요즘 부동산 투자에 관심이 많으신 분들 중 법인을 설립해 아파트를 매수하거나 매도하는 분들이 늘고 있습니다. 하지만 법인이 아파트를 보유하거나 양도할 때 발생하는 부가세, 법인세, 종합부동산세(종부세)까지 고려하지 않으면 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 이런 고민을 하고 있으시다면 깔끔히 해결해드리겠습니다.

법인이 아파트를 팔 때 부가세(부가가치세)는 어떻게 되나요?

• 법인은 사업자로 보기 때문에 아파트를 팔면 세금(부가세)을 내야 합니다.
• 부가세는 거래금액의 10%나와요.
• 하지만 전용 85㎡ 이하의 작은 아파트(국민주택 규모)를 팔면 부가세를 안 내도 됩니다!
• 부가세 계산할 때는 거래금액을 ‘토지’와 ‘건물’로 나눠야 해요. 토지는 부가세가 없고, 건물에만 부가세를 붙이거든요.

구분	내용
누가 내나요?	법인(사업자)
세율	거래금액의 10%
면제 조건	전용 85㎡ 이하 주택(국민주택)
주의할 점	토지(부가세 면제)와 건물(부가세 부과)로 나눠 계산

예를 들어

• 거래금액이 10억인 아파트(건물 비율 70%)를 팔면
  → 과세 대상 금액 = 10억 × 70% = 7억
  → 부가세 = 7억 × 10% = 7천만 원

법인이 아파트를 팔 때 법인세는 얼마나 낼까요?

• 법인은 기본적으로 이익(양도차익)에 따라 9~19%의 법인세를 냅니다.
• 그런데 주택(아파트)을 팔 때는 추가로 10%를 더 내야 합니다!
• 이유는 주택은 국민의 거주를 위한 건물인데, 법인이 투기 목적으로 보유하는 걸 막기 위해서예요.
• 단, 일부 예외 조건(예: 사업 목적에 따른 매각)에서는 추가세를 안 낼 수도 있으니 전문가 상담이 필요해요.

구분	내용
세율	기본 9~19% + 주택 양도 시 10% 추가
왜 추가되나요?	법인의 주택 투기 방지 목적
예외	조건 충족 시 추가세 면제 가능

예를 들어

• 법인이 10억에 팔아 5억 이익을 봤다면
  → 기본 법인세 = 5억 × 19% = 9,500만 원
  → 추가세 = 5억 × 10% = 5,000만 원
  → 총 세금 = 1억 4,500만 원

법인이 아파트를 보유할 때 종부세는 얼마나 내나요?

• 종부세는 매도할 때가 아니라 보유 중(매년 6월 1일 기준) 내는 세금이에요.
• 법인은 개인보다 세율이 높고, 공제(예: 개인은 6~12억)도 없어요.
• 장기보유나 고령자 감면도 없어요. 그래서 법인이 보유하면 종부세 부담이 훨씬 커요!

구분	개인 보유 아파트	법인 보유 아파트
세율	낮음	높음
공제	1세대 1주택자 12억, 일반 6억	공제 없음
감면	장기보유, 고령자 감면 가능	감면 없음
결론	상대적으로 부담 낮음	종부세 부담 큼

예를 들어

• 법인이 시가 20억 아파트를 보유하면
  → 공제 없이 바로 종부세 과세! (개인보다 2~3배 부담될 수 있음)

법인이 아파트를 팔거나 보유할 때 꼭 챙길 것!

✅ 전용 85㎡ 이하 국민주택인지 확인하기 – 부가세 면제 가능
✅ 세금계산서 발행하기 – 일반 법인은 필수! 미발행 시 가산세 발생
✅ 토지와 건물 가격 나누어 계산하기 – 부가세는 건물에만 부과
✅ 법인세 추가 10% 피할 수 있는지 전문가 상담하기
✅ 종부세 시뮬레이션 해보기 – 법인의 종부세는 개인보다 훨씬 무겁다!

혹시 여러분도 아파트를 법인으로 보유하고 계시나요? 또는 법인 명의로 아파트를 팔 계획이신가요? 오늘부터라도 전문가 상담을 통해 부가세, 법인세, 종부세까지 꼼꼼히 계산해 보세요!
괜히 “법인이 세금 덜 낸다”는 말만 믿고 시작했다가는 오히려 큰 세금을 낼 수도 있답니다.