양정자이더샵 SK뷰 입지 및 분양가 분석(부산 미분양 세대 확인)

양정자이더샵 SK뷰에 대해 알아보자 

안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 평사원입니다.

오늘은 부산 진구 양정동에 위치하는 양정자이더샵 SK뷰 분양에 대해 분석해보고자합니다.

 

 

공급규모는 2,276세대이나 조합원 세대를 제외하고 일반공급은 1,162세대입니다,

2022년 9월 분양하였고 현재 특별공급을 진행하고 있습니다.

2025년 3월 입주예정이며 22개동, 최고 34층, 용적률 270%, 건폐율 17%의 쾌적한 대단지를 구성하고 있습니다. 

 

주차공간이 세대당 1.2대인 것은 참 아쉽다. 아파트내 주차난이 있을 것으로 예상된다. 

 

 

1. 입지분석 

직세권 : 배후에 부상경찰청, 부산고용노동청, 지방국세청, 부산시청 등 행정기관 밀집하여 수요 있음.(Good)

역세권 : 1호선 양정역 342m는 도보5분거리, 시청역 916m 도보 14분거리임(Good)  

초품아 : 초등학교 400m 양정초, 반경 600m 이내 양동여중, 양정고, 부산진여고, 셩모여고 있음 (Good) 

슽세권: 이마트 연제점이 800m 거리로 가까이 있음. 백화점도 롯데백화점, NC백화점 4km이내 있음  (Good)

병세권 : 동의병원 267m 1분거리임. (Good)

기타 : 아파트가 언덕에 있음(Bad)

 

 

솔직히 입지만 보았을 때 직세권, 역세권, 학군도 좋아 입지는 좋다고 생각한다. 

 

 

2. 분양가 분석

84A타입 기준으로 6억1천~6억8천만원에 분양하고 있다. 

발코니 확장비는 84기준 2,500만원입니다.

중도금 60% 유이자까지 계산하면 입주전까지 이자비용 2,000만원정도로 예상이 된다. 

최고층 세대에 발코니 확장비 포함, 이자비용까지 포함하면 7억2천만원 정도로 예상이 된다. 

비슷한 입지의 브랜드 아파트와 비교해보자.

 

스위첸이나 롯데캐슬과 비교하였을 때 호가만 비교하면 1억원이상 저렴한 것처럼 보이지만, 추후 실거래까지 고려해보면 사실 분양가가 저렴하다고는 생각되지 않는다. 미분양은 날 것 같지 않지만 프리미엄주고 판매할 수 있을까? 앞으로 하락하는 부동산시장과 3년 전매제한이 있어서 투자로써 괜찮다고 보이지는 않습니다.

 

 

 

양정자이더샵SK뷰 : 최고층 72,000만원

양정포레힐즈 스위첸 : 호가 79,900만원

연산롯데캐슬 골프포레 : 호가 79,000만원

3. 부산 미분양세대 한번 알아보자.

22년 8월말 기준 1,799세대이며 미분양이 소화되지 않는 모습을 보여주고 있다. 

대구나 포항의 미분양세대의 비하면 사실 많은 세대수도 아니다. 부동산 시장의 분위기만 바뀌면 1달내에도 소화될 수 있는 물량이다. 그럼 23년, 24년, 25년 공급물량과 적정수요를 알아보겠다. 

 

출처 : https://www.busan.go.kr/depart/absalesinfo/1541698

 

22년 입주량 26,547세대 , 수요량 16,859세대 → 공급과다

23년 입주량 21,836세대 , 수요량 16,909세대 → 공급과다

24년  입주량 16,926세대, 수요량 13,881세대 → 공급부족

25년 입주량 16,932세대, 수요량 7,433세대 → 공급부족

 

22년~23년 공급물량만 잘 소화해준다면 24년~25년 예정된 공급물량이 충분하지 않기 때문에 기대해볼만하다.

개인적인 생각으로 금리인상은 23년에도 지속 될 것 같고 미분양은 늘어날 것으로 생각된다.